A Aplicação do Land Readjustment na Colômbia

Texto de: IVAN AUGUSTO ALVES PEREIRA, 11/05/16

 

RESUMO

O presente estudo busca entender o instrumento “Land Readjustment” e sua aplicação no caso colombiano através do processo de revisão do marco legal urbanístico e posteriormente relatar os resultados obtidos com o uso desse instrumento na Colômbia.

Palavras-chave: Land Readjustment, Colômbia, Planos Parciais, Urbanismo

 

1. INTRODUÇÃO

A partir da constatação dos limites colocados no que diz respeito ao modelo de produção de renovações urbanas pautadas em operações urbanas na cidade de São Paulo, foi possível entender a importância de se criar um debate sobre novas ferramentas de planejamento urbano para transformação de territórios. Com base nesta premissa buscou-se na experiência colombiana, considerada modelo para muitos urbanistas, apresentar e desenvolver as questões fundamentais dos seus instrumentos urbanísticos.

O instrumento do Land Readjustment, originado no Japão e adotado em diversos países do mundo, foi um elemento desta pesquisa que procura trazer um referencial no interior do debate sobre as terras urbanas.

 

2. SOBRE O LAND READJUSTMENT

“Land Readjustment é um método de desenvolvimento urbano de execução compartilhada, em que os proprietários e inquilinos contribuem para o financiamento e a realização do projeto, dividindo de maneira equilibrada os custos e os benefícios do desenvolvimento urbano. Essa prática é autorizada por meio de lei específica e sua execução fica a cargo de uma agência técnica multidisciplinar conhecida como agência de implementação, que é responsável pelo processo de transformação das diversas unidades fundiárias inseridas na delimitação do projeto.” (SOUZA, 2009. p. 29).

Tal ferramenta apresenta alguns avanços, como: a correção dos erros e imperfeições do crescimento urbano descontrolado, resposta à demanda de terrenos adequadamente urbanizados para novos empreendimentos, a possibilidade de novos parcelamentos de terra que são diretamente ligados às diretrizes municipais de crescimento, que consequentemente diminuem a pratica do urbanismo lote-a -lote, possibilitando o desenvolvimento de infraestrutura urbana sem um dos seus maiores empecilhos que é o custo da desapropriação, permitindo a utilização da própria renda da terra como fonte de recursos para financiar obras e por último, distribuir de maneira justa os custos e os benefícios do desenvolvimento urbano.

O Land Readjustment é baseado no instrumento de Replotting, ou reloteamento, no qual os lotes de um determinado perímetro sofrem uma mudança de localização, formato e área, através da subdivisão, relocação e troca dos lotes. Essa ferramenta visa a transformação de um determinado território onde suas antigas parcelas de terra passam a ter novas formas ou localização.

Imagem9Esquematização do Land Readjustment – Fonte: Criação do Autor.

 

Outro instrumento de fundamental valor para a aplicação do Land Readjustment é a contribuição em terreno ou a redução da sua própria área:

“A princípio, cada proprietário de terra é solicitado a contribuir com uma porção do seu terreno que, por um lado, será revertida em recursos financeiros para custear o projeto por meio de sua comercialização e, por outro constituirá estoque de terra pública para infraestrutura e demais equipamentos urbanos, evitando a desapropriação.” (YANESE, 2010. p. 27).

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Processo do Land Readjustment – Fonte: Criação do Autor. Ícones retirados do PDE Ilustrado, PMSM 2014

 

Este processo acaba reduzindo a parcela de terra de cada proprietário, resultando na criação de áreas para espaços públicos e construções de novas infraestruturas que fazem parte do processo de requalificação da área. Após as obras os lotes se encontrarão mais valorizados em razão de uma nova qualidade ambiental e uma nova oferta de infraestruturas.

“A diferença em área de propriedade privada antes e depois do Replotting medida em porcentagem é denominada taxa de contribuição. Seu valor corresponde ao decréscimo que a propriedade sofre com a execução do projeto. Corresponde também a quantidade de benefícios que determinada área requer compartilhando entre todos os detentores de direitos. A Contribuição pode ser em parcelas de terra ou dinheiro (quando proprietários precisam pertencer com a mesma área do terreno, porque ela esta no limite do tamanho mínimo permitido pela legislação vigente). Assim o Replotting e a taxa de contribuição (doação de parte da terra privada para torna-la pública) servem a dois propósitos complementares: Adequar o perímetro de intervenção às demandas necessárias de urbanização e criar condições de financiar parcial ou integralmente a execução das obras de infraestrutura.” (SOUZA, 2009. p. 30)

Alguns países que se valem do Land Readjustment utilizam-se da criação de terrenos reserva resultantes da doação de cada proprietário. Após o processo de Repplotting, essas parcelas de terra se transformam em áreas, propositalmente, vazias e possuem o intuito de serem comercializadas posteriormente para custear os projetos. (SOUZA 2009)

“A gestão do processo de transformação das diversas unidades fundiárias é realizada exclusivamente pelas agências de implementação. Trata-se de organização administrativa do setor público (governo local, estadual, nacional, corporações públicas e etc.), do setor privado (cooperativa de proprietários, agente de promoção individual etc.) ou de uma cominação entre os dois (Autarquia pública, corporações de capital misto e etc.). Além de capitanear os processos de acordo e consenso entre proprietários e inquilinos durante a realização do projeto, agências de implementação também exercem papel fundamental ao coordenar a interlocução com as construtoras, empreiteiras e outras prestadoras de serviço para o planejamento e execução das obras. As Agências também são responsáveis por estabelecer as regulações incidentes sobre o método e fornecer subsídios para o início da execução do projeto. Além disso, atuam como agentes de promoção, disponibilizando, na grande maioria dos casos, corpo técnico especializado para acompanhar ou guiar a população local”. (SOUZA, 2009. p. 31)

Portanto, o Land Readjustment é uma ferramenta entre o estado e a iniciativa privada, que pode ser representada através de proprietários fundiários ou de prestadores de serviço. Exemplo: o proprietário participa do projeto doando terra e a construtora pode entrar como sócia, assim como qualquer prestadora de serviço (desde que seja de interesse para a associação) sendo que no final será calculado qual foi a contribuição de cada um para o projeto e os ganhos serão repartidos proporcionalmente, de acordo com a contribuição de cada um.

A Colômbia é até então, o único país da América Latina que implementou o princípio de compartilhamento de custos e benefícios utilizando instrumentos semelhantes ao Land Readjustment”. (MONTANDON, 2009 p. 97)

O Land Readjustment é uma ferramenta de gestão de terras prevista pela legislação colombiana desde 1989 ligada diretamente ao desenvolvimento ou renovação de projetos urbanos para as cidades colombianas. O Land Readjustment é entendido como parte de uma ferramenta de planejamento e gestão intermediaria, no caso o Plano Parcial, e seu conceito foi definido na Lei 388 de 1997 da seguinte forma:

 

3. ARTIGO 45º – EXECUÇÃO MEDIANTE LAND READJUSTMENT

Sempre que o desenvolvimento da unidade de atuação requerer uma nova definição predial para uma melhor configuração do sitio, ou quando se requer garantias de uma justa distribuição dos custos e benefícios, a unidade de atuação urbanística se realizar mediante o mecanismo do “Land Readjustment” ou integração imobiliária previstas na Lei 9 de 1989, tratando de urbanização em solo de expansão, renovação ou redesenvolvimento do solo urbano respectivamente(…)

Para tais efeitos, uma vez acordadas as bases de atuação associadas segundo o artigo precedente, se constituirá a entidade gestora que convenha aos interessados, a qual elabora o projeto urbanístico correspondente que forma o Plano Parcial.

A partir do Plano Parcial, o projeto é apresentado para a aprovação das autoridades correspondentes ao projeto de “Land Readjustment” e à correspondência de imóveis, a qual deverá ser aprovada por um número plural de participantes que representem ao menos 51% da superfície comprometida na atuação.

O Projeto seguirá as regras para valorização das terras e imóveis aportados que devem ter em conta as regras urbanísticas vigentes antes da delimitação da unidade, assim como os critérios de valorização dos prédios resultantes os quais se basearam os usos e densidades previstas nos Planos Parciais.

As restituições se darão com os lotes de terreno resultantes, salvo quando não for possível. Neste caso se efetuará uma compensação econômica correspondente. (Tradução do Autor)

Localizado no “Grande corredor de serviços” o Plano parcial Simesa é uma iniciativa privada e tem como objetivo requalificar uma área da cidade. A parte baixa do bairro “El Poblado”, região nobre da cidade, é uma das poucas regiões planas disponíveis para urbanização. O território era ocupado anteriormente pela Siderúrgica Simesa S.A e passou por um processo de requalificação através do Land Readjustment.

Imagem3Plano Parcial Simesa – Fonte: Fotos de acervo do autor

 

No município de Pereira o Plano Ciudad Vitoria transformou uma antiga área degradada da cidade em uma grande praça, seus proprietários ganharam potencial construtivo, porém, existiu um grande processo de remoção da população que ali habitava.

Imagem11Plano Ciudad Vitória – Fonte: Youtube/Prefeitura de Pereira

 

4. CONCLUSÃO

A grande inteligência do Land Readjustment é justamente promover o desenvolvimento urbano sem despender recursos públicos, principalmente com desapropriações, para prover serviços em áreas de expansão ou requalificação urbana. Quando o poder público não precisa destinar verba para desapropriações ele pode destinar estes recursos para fins mais interessantes, como a criação de equipamentos sociais, infraestrutura urbana, habitação de interesse social, entre outras possibilidades. Se o desenvolvimento urbano gera lucro é legitimo que uma parcela desta valorização retorne para a sociedade.

O instrumento tira partido do efeito da valorização da terra, que deixa de pertencer na sua totalidade ao proprietário, revertendo para a sociedade uma parte em terra e não em dinheiro. Este processo é importante pois entende-se que a terra tem um valor que transcende a questão da mercadoria.

Embora bem desenhada enquanto lei, o Land Readjustment ainda apresenta grandes dificuldades na sua execução. Pode-se ressaltar que nenhum instrumento urbanístico tem o poder e deva trabalhar sozinho, ou seja, é importante que toda legislação urbanística possua ferramentas complementares e que ao trabalharem juntas resultem em boas transformações do espaço. Ao ser trabalhado sozinho, sem ferramentas que regulem o caráter social dos projetos, o resultado tende a ser como o exemplo de Ciudad Victoria em Pereira, cujo projeto foi de grande utilidade para proprietários de solo, porém resultou em uma grande troca populacional expulsando a população que ocupava a área antes da incorporação.

Da mesma forma que o mecanismo utilizado de forma isolada não se mostra uma solução para a questão da habitação de interesse social, ele também não demonstra vocação para resolver sozinho outros problemas enfrentados pelos municípios como a diversificação de usos e classes sociais. O autor acredita que o Estado deve garantir uma combinação de instrumentos para que estas renovações contemplem várias camadas da sociedade.

Outra lição que podemos tirar do caso colombiano é que, assim como no caso das Operações Urbanas Consorciadas no Brasil, não existe uma fórmula mágica de parceria público privada aonde todos sempre saem ganhando. Quando for lucrativo a iniciativa privada vai aderir, quando não for, não vai aderir.

 

REFERÊNCIAS

LEGISLAÇÃO

Ley 388 de 1997. Congresso Nacional da Colômbia. Bogota, 1997.

Ley 9 de 1989. Congresso Nacional da Colômbia. Bogota, 1989.

Ley 2 de 1991. Congresso Nacional da Colômbia. Bogota, 1991.

Lei 10.257/2001 – Estatuto da Cidade. Congresso Nacional do Brasil. Brasília, 2001.

BOCANEGRA, Juan Carlos Garcia. Experiencias de Gestion reciente em Medellín. Parte de: Las Ciudads de Mañana: Gestion del Suelo urbano em Colombia. BID: Washington D.C, 2010.

COPELLO, Maria Mercedes Maldonado. PINEDA, Juan Felipe. VITTA, Juan Francisco Rodriguez. DAVILA, Natalia. Planes Parciales, Gestion Asociada y Mecanismos de Distribuicion Equitativa de Cargas y Beneficios em el Sistema urbanístico de Colombia. Bogota, 2006.

MONTANDON, Daniel e SOUZA, Felipe Francisco: Land Readjustment e Operações Urbanas Consorciadas. São Paulo: Roamno Guerra, 2007.

MONTANDON, Daniel Todtmann. Operações urbanas em São Paulo: da negociação financeira ao compartilhamento equitativo de custos e benefícios – Dissertação (Mestrado – Planejamento Urbano e Regional) Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade de São Paulo, 2009.

SOUZA, Felipe Francisco de. Métodos de Planejamento Urbano: Projetos de Land Readjustment e Redesenvolvimento Urbano – 1ª Edição. São Paulo: Felipe Francisco de Souza, 2009.

 YANESE, Norihiko. A Experiência do Japão com o Land Readjustment – Seminário Internacional Instrumentos Urbanísticos de Gestão de Valorização da Terra e da indução do Desenvolvimento Urbano: Um Dialogo Brasil-Japão-Colômbia. Brasília, Ministério das Cidades, 2010.